Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

На этапе проектирования дома определяются архитектурно-планировочные решения, выбираются технология и материалы строительства, создается смета. От того, насколько хорошо будет соблюден рабочий проект, зависит успешное завершение строительства.

Поэтому так важно заранее продумать все детали и учесть все особенности. Необходимо учесть выбранную для строительства землю и процесс обустройства участка. Также не стоит забывать о важности выбора качественных материалов и поставщиков, а также подрядчиков строительных работ. Все эти моменты мы расскажем в данной статье.

Правильное строительство дома: начинать лучше с теории

Один из главных аспектов при строительстве дома - не перестараться, чтобы не нарушить законодательство. Поэтому, перед началом индивидуального жилищного строительства (ИЖС), застройщик должен обратиться в администрацию или в МФЦ и уведомить о своих планах в соответствии с положениями статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления определена Приложением к приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр.

Также, застройщик должен предоставить уведомление в первые 30 дней после завершения строительства или реконструкции объекта ИЖС, включая садовый дом. В этом случае необходимо следовать требованиям частей 16-21 статьи 55 ГрК РФ.

Кроме того, очень важно не нарушить статью 104 Земельного кодекса РФ и не выстраивать дом на участке с ограничением строительства, таком как территория, выделенная для безопасного использования объекта энергетики, транспорта, связи или военного объекта. Если задумывается строительство дома в исторической части города, застройщик должен предоставить параметры, цвет, предполагаемые материалы строительства и фасады дома.

После получения уведомления, должностные лица установят, допустимо ли строительство частного дома на конкретном участке и, если разрешение будет получено, выдадут разрешение на строительство.

Полезная информация

Если владелец земельного участка для садоводства зарегистрировал свое право собственности в Едином государственном реестре недвижимости до начала строительства, то с 1 марта 2021 года он сможет зарегистрировать свои права на вновь возведенные садовые или жилые дома на этом участке и получить государственный кадастровый учет. При этом ему необходимо будет предоставить только технический план и документы, подтверждающие его право на земельный участок, как указано в статьях 70, частях 12 и 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Перед тем, как строить дом, необходимо следовать федеральным законам и правилам, однако рекомендуется обратить внимание и на местное (региональное) законодательство, правила, национальные и межгосударственные стандарты, а также требования СанПиН - Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

Важно понимать официальную позицию министерств и ведомств, хотя информационные письма не несут нормативного характера и не имеют законной силы. Важно ознакомиться с разъяснениями, изложенными в них. Ниже приведены некоторые из них:

• Письмо Минэкономразвития России от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23 о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированный садовый дом, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года №ОГ-Д23-1873 о рассмотрении обращения;
• Письмо Минстроя России от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 о приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 о рассмотрении обращения, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 о рассмотрении обращений;
• Письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и об применении положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 о строительстве объекта ИЖС или садового дома;
• Письмо Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 об изменениях в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Как только вы получили свидетельство о праве собственности на участок земли, вы не сможете сразу же приступить к строительству. Сначала нужно изучить нормативные документы, которые регламентируют проектирование, исследование и строительные работы. Особенно важно обратить внимание на документы, которые автоматически обеспечивают соблюдение "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности". Также необходимо удостовериться в том, что проектная документация соответствует требованиям правительства РФ, установленным в постановлении №87 от 16 февраля 2008 года.

Важно уделить внимание сводам правил, которые касаются строительства (СП 35-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016), а также обеспечения пожарной безопасности в жилых домах (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013) - они представляют особый интерес для застройщиков.

Одной из основных мер пожарной безопасности является дистанцирование между домами. Это гарантирует, что возможный пожар не перекинется на соседние строения. Рекомендованное расстояние зависит от материала, из которого построен дом. Если дом имеет кирпичную или бетонную конструкцию, расстояние между домами должно быть не менее 6 метров. Если используются металлический каркас и деревянные стропильные системы для перекрытий, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Для домов, построенных из дерева, расстояние должно быть увеличено до 15 метров. Отметим, что правила расстояний между постройками на одном участке не установлены.

При строительстве дома необходимо уделить внимание не только расстояниям между домами, но и другим аспектам пожарной безопасности. Эти вопросы включают в себя доступ к зданию, в том числе для пожарной техники, наличие эвакуационных путей и работоспособность коммуникаций. Требования к материалам для строительства согласно статьи "Технический регламент по требованиям пожарной безопасности".

Еще одним важным аспектом является площадь земельного участка для строительства. Для дачного дома это не менее 600 квадратных метров. Участок должен быть огорожен сеткой или решеткой, чтобы не загораживать свет соседей. Тем не менее, при согласии с ними можно поставить глухой забор с той стороны, которая выходит на улицу.

При проектировании зданий необходимо учитывать и другие виды нормативов на расстояния. Например, от частного дома до красной линии улицы должно быть не менее 5 метров расстояния, а до красной линии проезда - не менее 3 метров. Если речь идет о строительстве хозяйственных построек, то нормативное расстояние по отношению к красным линиям должно составлять не менее 5 метров. Если на территории планируется содержать скот, застройщик может построить на участке хозпостройки для животных (хлев, курятник) и сараи для хранения корма и инструментов. В этом случае, хозяйственные постройки для животных должны от жилых помещений изолироваться как минимум тремя подсобками, а расстояние до входа в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовые постройки, то можно предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (если нет канализации). Наилучшим вариантом будет, если расстояние между домом и уборной составит не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров. Важно также убедиться, что подземные инженерные сети будут устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по всему участку.

Если застройщик хочет сохранить рельеф максимально удобным для сельскохозяйственных нужд, а также гарантировать качество поверхностных вод и земли, ему необходимо обеспечить систему водоотведения. При возведении дома необходимо учитывать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

Застройщик, планирующий строительство дома из керамических блоков и кирпича, обязан учитывать ряд нормативно-технических документов. Данный перечень не является исчерпывающим, однако включает наиболее важные документы:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Кроме того, важно ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Это необходимо для того, чтобы учесть все особенности и требования к использованию данных материалов. Например, использование керамических поризованных блоков и кирпича потребует изучения межгосударственных и национальных стандартов, предъявляемых к таким стройматериалам. Важно не упустить ни одной детали, чтобы обеспечить безопасность и качество строительства.

Рекомендации опытных строителей: начинайте строительство не с фундамента

Многие начинающие строители считают, что правильное строительство дома начинается с укладки фундамента. Однако опытные строители советуют уделить время подготовительным работам. Сначала проводят геологический анализ и изучают состав почвы. Затем проектируют тип постройки и т. д.

Выбор типа фундамента зависит от рельефа участка, поэтому очень важно не допустить ошибок в этом вопросе. Сухие участки отличаются присутствием возвышенностей и холмов, мокрые — наличием низин и заболоченных мест. В работе с каждым типом рельефа необходимо учитывать различные источники влаги и прочие факторы, которые могут повлиять на затраты на строительство.

Если рельеф участка неудачный, могут потребоваться незапланированные земляные работы. Поэтому перед проектированием желательно привлечь организацию, которая проведет топогеологическую экспертизу.

При проектировании дома на участке с определенными геологическими процессами, которые могут создавать риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил.

Меры инженерной защиты могут варьироваться в зависимости от определенных факторов. Это могут быть противооползневые и противообвальные, противоселевые, противолавинные или противокарстовые берегозащитные сооружения, а также меры по защите от подтопления и затопления, морозного пучения грунтов и наледеобразования, термокарста.

При проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов также необходимо соблюдать межгосударственные стандарты. Нередко даже при доскональном изучении теоретической базы многие начинающие строители допускают ошибки при возведении дома. Все эти моменты стоит учитывать, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем.

5 основных ошибок при строительстве: как избежать проблем

Каждый застройщик хочет получить свой идеальный дом без каких-либо проблем. Однако, зачастую, строительство может стать настоящей головной болью, если не учесть некоторые элементарные вещи.

Ниже перечислены самые распространенные ошибки при строительстве, которые необходимо избежать в процессе постройки своего жилья:

1. Неправильный выбор материалов для строительства, утепления, облицовки и кровли. При выборе материалов необходимо учитывать цель строительства, особенности почвы на участке и климат. Например, для летней дачи достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, но для дома, предназначенного для круглогодичного проживания, рекомендуется использование более прочных материалов, таких как бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки или кирпич.
2. Использование некачественных строительных материалов. При строительстве не стоит экономить на материалах и отдавать предпочтение дешевым вариантам, так как они часто не соответствуют необходимым стандартам качества. Такой подход может привести к увеличению расходов в будущем.
3. Ошибки при соблюдении пожаробезопасности. Крайне важно соблюдать правила пожаробезопасности при строительстве. Необходимо учитывать дистанцию, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы.
4. Неправильное устройство кровли. Выбор кровельного материала зависит от формы и конструкции крыши. Некоторые материалы могут быть невыгодными в использовании из-за большого количества отходов и необходимости периодической защиты от коррозии, недостаточной герметичности и плохой звукоизоляции.
5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Важно использовать качественные теплоизолирующие материалы, которые обладают низкими показателями теплопроводности, экологичны, морозоустойчивы и долговечны. Также необходимо обеспечивать гидроизоляцию для избежания появления плесени и трещин в стенах и под кровлей.

Также следует учитывать размер земельного участка, который должен соответствовать габаритам дома, иные требования нормативных документов, проводить топогеологические изыскания на участке застройки, а также составить проект здания.

Перед началом строительства стоит внимательно изучить все возможные ошибки, чтобы избежать проблем в будущем.

Фото: freepik.com