Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить

Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета не меньше, чем учет вновь построенных объектов. Если данные в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляются вовремя, то это может привести к нежелательным последствиям, таким как налогообложение зданий, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продажи участка земли, где находился утраченный объект, или начала нового строительства.

Актуализация данных в кадастровом реестре проводится на основе акта обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Но что представляет собой этот документ, когда он необходим и как его оформить?

Когда необходим акт обследования

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства используется для подтверждения гибели или уничтожения объекта. Электронный документ, заверенный квалифицированной электронной подписью аттестованного кадастрового инженера, используется для этой цели. Если это предусмотрено договором подряда, акт может быть изготовлен на бумажном носителе.

В данной статье мы рассмотрим, как правильно заполнять разделы документа и какие сведения указывать в каждом из них.

1. Сведения об объекте недвижимости

   В этой строке нужно указать название объекта недвижимости и его кадастровый номер. Например, "Квартира № 10, дом 20, улица Садовая, кадастровый номер 77:01:0002048:1234".

2. Сведения о заказчике

   В этом разделе необходимо указать информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц следует указать ФИО и страховой номер индивидуального лицевого счета (если есть), а для юридических — полное наименование компании.

3. Сведения о кадастровом инженере

   В строке "Сведения о кадастровом инженере" следует указать ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер работает в компании, то указывается и наименование этой компании. Также здесь следует указать дату завершения кадастровых работ.

4. Перечень документов

   В этой строке необходимо указать наименования и реквизиты документов, приложенных к акту. Например, "Копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости № 123456 от 01.01.2020 г., выданного Ивановым И.И.".

5. Заключение

   Заключение кадастрового инженера должно приводиться в последней строке документа. Здесь инженер должен указать, что объект недвижимости прекратил свое существование.

Важно учитывать, что все данные вносятся на русском языке и цифры записываются арабскими цифрами. Кроме того, электронная версия документа должна полностью соответствовать бумажной и содержать все реквизиты без ошибок. Если в документе несколько листов, то электронный образ должен быть сформирован в одном файле.

При составлении акта обследования здания возможны ошибки. Они могут начинаться с технических неточностей, таких как опечатки, неточные названия или неверные цифры, и заканчиваться недостоверными сведениями. Некоторые из таких ошибок могут быть крайне серьезными. Например, в акте может быть указана неверная информация о квалификационном аттестате инженера, что является грубой ошибкой. Также может случиться, что документ заверяют недействительной электронной подписью, особенно если сведения об исполнителе исключены из общего реестра кадастровых инженеров. Такие ошибки могут привести к тому, что акт обследования будет признан недействительным, что в свою очередь может сделать невозможными другие кадастровые операции.

Актуальное значение грамотного оформления документов в области обследования зданий и помещений приобретает все большую значимость. Качество и профессионализм кадастрового инженера, занимающегося данной работой, напрямую влияют на процесс снятия объекта с учета и вовлеченность заявителя в процесс. Эксперты имеют право самостоятельно запрашивать необходимые документы из Государственного кадастра недвижимости и обращаться с запросами о внесении изменений в реестр. Для клиентов, у которых все документы оформлены правильно и в полном соответствии с требованиями, не требуется посещение Кадастровой палаты лично. В итоге процесс более продуктивный и быстрый.

Сообщаем вам, что с 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", заменяя действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Акт обследования - это документ, подтверждающий, что недвижимость либо полностью, либо частично перестала существовать. Если объект уничтожен в результате чрезвычайного происшествия, техногенной катастрофы или другого форс-мажора, то это не является поводом для снятия строения с кадастрового учета. Соответствующая справка из подразделения МЧС также не может послужить основанием для внесения изменений в реестр. С точки зрения юридических формальностей, фактическая гибель строения не является основанием для снятия уничтоженного объекта с налогового учета или для начала нового строительства.

Итак, у нас есть случаи, когда требуется проведение акта обследования зданий и сооружений:

• при возникновении ситуации, когда объект недвижимости уничтожен или стал непригодным для использования;
• при умышленном уничтожении объекта, таком как снос здания или сооружения;
• при аннулировании временной постановки на учет и других ситуациях.

Но зачем же нужен такой акт? Его проведение помогает определить текущее техническое состояние объекта и выявить недостатки, которые могут быть незаметны на первый взгляд. Кроме того, этот документ требуется при решении различных вопросов, связанных с недвижимостью, например, при покупке или продаже объекта. Важно отметить, что акт не только содержит информацию об уже имеющихся проблемах, но и позволяет предотвратить возможные неприятности в будущем благодаря своевременному выявлению скрытых дефектов.

Гражданское законодательство определяет гибель или уничтожение объекта как его окончательное и необратимое прекращение существования, когда владелец больше не может воспользоваться своей собственностью. В случае частичного разрушения здания, вызванного природными катастрофами, такими как наводнение, пожар, землетрясение или оползень, не идет речь об уничтожении, а скорее об изменении его свойств. Если владелец не может или не желает восстановить здание, неэффективно с экономической точки зрения, ему следует провести снос и осуществить обследование.

При этом, право собственности и оплата налогов за использование недвижимости прекращается только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.

В соответствии со статьей 4 Закона о регистрации, лица, имеющие право обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета, определены конкретно. Среди таких лиц - собственники зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и земельных участков, на которых расположены эти объекты. Согласно действующему законодательству, процедура подачи заявления и составления акта строго запрещается нарушать.

Процедура составления акта обследования зданий и сооружений поручается кадастровому инженеру. Это высококвалифицированный специалист, который получил уполномочивание от государства на проведение соответствующей работы и подготовку соответствующих документов.

Для осуществления своей деятельности, кадастровые инженеры должны соответствовать определенному перечню требований, которые закреплены в статье 29 Закона о кадастре. Среди этих требований, например, гражданство Российской Федерации, наличие высшего образования и отсутствие судимости, а также дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Они также должны сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат, иметь соответствующую печать и штамп, а также электронную цифровую подпись для использования в электронном государственном документообороте. Также важно и наличие опыта работы, который должен составлять не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с участием в обследованиях зданий или подготовке к ним.

Для проведения кадастровых работ необходимо заключить договор подряда, в котором указываются все виды работ, которые будет выполнять инженер, а также условия, сроки и сумма оплаты. Кроме того, к договору должна быть приложена утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.

Для предоставления кадастровому инженеру единственно необходимого документа, необходимо обладать свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или земельный участок, на котором он находится. Однако, для более быстрой подготовки акта обследования кадастрового инженера, владельцы недвижимости могут предоставить кадастровый паспорт или техническую документацию на объект.

Процесс подготовки акта начинается с того, что кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и проверяет учетные данные с фактическим состоянием объекта. Далее, он готовит акт в соответствии с требованиями, используя xml-файл и скрепляя данные усиленной электронной подписью. Если есть необходимость в бумажном варианте, то исполнитель подготавливает два экземпляра акта, каждый из которых должен быть прошнурован и зарубрикован на каждой странице, а также заверен печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице.

Важно отметить, что специалисты Государственного кадастра недвижимости принимают информацию от исполнителей исключительно в электронном виде.

Общий срок процесса обследования и оформления акта занимает от 5 до 7 рабочих дней.

Важность соблюдения законодательных требований при проведении акта обследования зданий трудно переоценить. Ведь именно на основе этого акта принимается решение о том, можно ли продолжать пользоваться объектом недвижимости или же он должен быть принят на баланс органа государственной власти. Это повлечет за собой физическое и документальное исчезновение объекта с отметкой в Государственном кадастре недвижимости.

Такие меры имеют финансовые последствия как для собственника объекта, так и для государства в целом. Поэтому, при проведении акта обследования зданий все необходимо сделать по высшему разряду, чтобы избежать ненужных финансовых затрат.

Как правильно оформить документ?

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года №861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке», документ должен соответствовать определенным требованиям. В этом приказе также содержится типовая форма акта обследования здания (см. рисунок 1), которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.

Фото: freepik.com